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            環北京燕郊房價跌40%:50萬首付已浮虧100萬 有中介轉行擺攤賣菜!

            時間:2020年10月05日 18:57:15 中財網
              
              沒有產業和人口支撐的房價上漲,結局會怎樣?

              近期,一張圖片在網上流傳,內容是環北京部分地區房價的情況。根據圖中所示,環北京樓市龍頭燕郊房價從2017年的38000元跌至今年的18000元,跌幅超52%。跌幅最大的是永清,單價從23000元跌到6500元,跌超71%。跌幅最小的是開發區,單價18000元跌至10000元,跌幅44%。

              從這張圖片來看,在過去的3-4年時間里,環北京地區房價普跌40%以上。真相是否如此?



              環北京燕郊房價下跌
              來自中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,截止2017年11月,以廊坊(燕郊)為代表,從2017年4月最高點到12月累計下跌36.9%,跌幅居全國之首。房價中位數由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

              而在此后的數年時間里,燕郊房價依然低迷不振。2017年廊坊限購政策升級,是燕郊房價大跌的主要因素。有網友整理了燕郊近10年的房價變化,同樣可以看到2017年政策出臺后,燕郊房價進入低谷。

              貝殼網數據顯示,目前燕郊二手房均價為1.8萬元,大廠、固安永清等二手房均價分別為1.6萬元、1.3萬元和1萬元,霸州最低,單價0.91萬元。

              另據鏈家網成交系統統計數據顯示,燕郊二手房價格于2017年4月達到最高點,掛牌均價為32633元/平方米。而市場人士普遍認為,燕郊二手房均價在2017年的高點至少超過3萬元。即便以3萬元和最新的1.8萬元計算,在3-4年時間里,燕郊房價也跌了40%。

              首付50萬浮虧100萬
              綜上所述,燕郊房價較頂部下跌40%水平概率相當高,而更多的證據還出現在燕郊各個樓盤的歷史成交之中。記者通過貝殼找房APP查詢燕郊的一個樓盤,福澤御園,2017年4月底52平成交價158萬,而今年9月成交的52.3平84萬,跌幅接近50%。

              燕郊大盤星河皓月的歷史成交,同樣顯示出房價持續下跌的跡象。貝殼找房APP星河皓月歷史成交顯示,2017年上半年該樓盤普遍成交價在3萬元以上,最新成交價則多在2萬元上下。2017年3月16日,該樓盤有一個一室一廳成交207萬元,今年9月份,同樣面積朝向的房屋,成交價僅100萬元,跌幅超過50%。

              對于頂部買入燕郊房產的人來說,損失較大。按照房價跌幅40%計算,假設有投資者以50萬元首付三成在2017年頂部買入一套房產(總價167萬元左右),那么這套房產目前市值在100萬元左右,賬面浮虧67萬元,加上3年多的房貸、稅費等,其總計虧損可能達到100萬元左右。

              也就是說,投資者首付3成50萬在2017年市場頂部買入燕郊房產,并持有至今的話,將浮虧百萬。

              有些中介轉行擺攤賣菜
              由于地理位置更加靠近北京主城區,燕郊脫穎而出成了環京一哥,也成了投資客狂熱追捧的地帶,曾經在短短半年時間創造了從單價破兩萬元奔3萬元劍指4萬元。

              隨著河北省廊坊市在2017年3月和6月兩次出臺嚴格的限購政策,非本地戶籍僅允許購買一套房,并且需要提供三年社?;蚣{稅證明,燕郊房地產市場迅速冰凍。

              據北京中原市場研究部的統計,今年7月份環京住宅市場多個區域成交量下跌,其中燕郊環比降幅最大,環比下降62%。從成交均價環比來看,燕郊降幅最大,成交均價1.88萬元/㎡,環比下降5%。

              今年的情況比去年下半年已經好了很多。去年7月至12月,燕郊各月成交金額均維持在3億元以下,按照一套房200萬左右粗略計算,去年每個月成交不過150套左右。

              整個行業面臨沖擊,部分中介門店關門歇業,甚至出現了房產經紀人兼職轉行擺攤賣菜的情況。

              據中國房地產報2017年底報道,天洋城小區北側的菜攤攤位旁邊放著一塊興達置業的房產信息牌。菜攤老板告訴記者,他本來是房產職業經理人,但是在市場調控下,想買房沒資格,想賣房沒人買,只能兼職賣點菜,貼補家用。

              “現在整個燕郊的房地產中介市場,店鋪關門率達到50%以上,從業人員轉行率達到70%以上,用舉步維艱來形容當前的從業環境一點也不為過?!?br />
              環深圳地區房價上漲
              資深房地產行業人士表示,沒有產業和人口支撐的房價大漲,都是空中樓閣。事實上,以燕郊為首的環北京房價大漲,都是北京需求外溢所致,環京地區本身的產業結構、人口資源等,難以支撐高房價。

              作為南北經濟的領頭羊,北京引領著環京樓市的回調,而深圳,則帶領深圳都市圈的小伙伴們,房價頻頻創出新高。

              國家統計局網站近期發布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示,8月份惠州新房房價環比漲幅1.9%全國第一,廣州二手房房價環比漲幅1.7%,全國第一。

              二手房漲幅更甚。中國房地產協會主辦的全國房價行情數據顯示,東莞9月份二手房均價達到20184元,同比上漲31.43%,漲幅全國第一;深圳二手房均價達到75588元,同比上漲16.87%,漲幅全國第八;廣州二手房均價38774元,同比上漲14.47%,漲幅全國第十五;惠州、珠海兩個城市二手房均價同比分別上漲5.56%和2.56%,環深圳城市只有中山房價下跌,同比跌幅1.35%,但依然跑贏全國平均水平。數據顯示,9月份全國房價漲幅中位數為-2.28%。

              產業和人口聚集,是房價上漲的核心動力。以北京為代表的京津冀都市區,除了北京經濟一枝獨秀外,其他城市都面臨著經濟下滑的壓力,天津去年GDP增速僅4.8%,遠低于全國水平。河北省GDP則連續6年增速在7%以下。人口方面,北京人口已經連續4年出現流出,天津人口4年未漲。

              反觀廣東,2015年GDP增速達8%,2016年、2017年GDP增速均超過7.5%,近兩年GDP增速有所下滑,增幅分別為6.8%和6.2%。領頭羊深圳在今年上半年的表現更是亮眼,GDP增速已經回正。而在人口方面,廣東已成全國第一人口大省,人口吸引力全國第一,近年來人口持續大幅流入,已經連續5年人口增加超過百萬。

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